NL 1993/6, S. 17 (NL 93/6/05)

Kohler gegen Österreich

Europäische Kommission für Menschenrechte

Beschwerde 18991/91

Zulässigkeitsentscheidung vom 13. Oktober 1993

Grundverkehrsbehördliches Bewertungsverfahren

Sachverhalt:

Die Beschwerdeführer, die ein landwirtschaftliches Anwesen In Vorarlberg betreiben, stellten am 6. März 1989 an die Landesgrundverkehrskommission Vorarlberg den Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Kaufeines Waldgrundstücks von 5251 m2 (zum Preis von ÖS 400.000,--, das sind ÖS 76.-- pro m2).

Die Bewertung erfolgte durch den Leiter der Abteilung "Forstwesen" bei der Agrarbezirksbehörde Bregenz aufgrund des Ertragswertes der Liegenschaft. Er stellte einen Wert von ÖS 125.740,--, das sind ÖS 24,— pro m2 fest. Die Landesgrundverkehrskommission lehnte die Bewilligung mit dem Hinweis auf den als exzessiv anzusehenden Kaufpreis Im Lichte der Bestimmungen der §§ 5 (1) und 6 (d) des Vorarlberger Grundverkehrsgesetzes ab.

Nachdem die Beschwerdeführer an den Landesgrundverkehrssenat Vorarlberg berufen hatten, erstellte der Leiter der Forstabteilung beim Amt der Vorarlberger Landesregierung ein weiteres Gutachten. Er schätzte den Wert auf ÖS 33,~ pro m2 und begründete diese Wertsteigerung mit der geplanten Errichtung einer Straße. Während der mündlichen Verhandlung kritisierten die Beschwerdeführer, daß die Bewertung ohne Vergleich zu ähnlichen Transaktionen In der Gegend gemacht worden war. Der Antrag der Beschwerdeführer, Ihnen eine Frist von zwei Monaten zur Einholung eines Privatgutachtens einzuräumen, wurde vom Grundverkehrssenat zurückgewiesen, da einerseits bereits zwei Bewertungen vorlagen und andererseits die Beschwerdeführer genügend Zeit gehabt hätten, ein Privatgutachten erstellen zu lassen. Der Senat stellte fest, daß der gewöhnliche ortsübliche Preis der letzten Bewertung heranzuziehen sei, und daß der Kaufpreis diesen Wert um mehr als 100 % übersteige. Die Bewilligung für den Kauf wurde versagt, well es das Preisgefüge In der Region so stark beeinflussen würde, daß kleinere und mittlere Landwirtschaften nicht länger fähig sein würden, notwendiges Land zu wirtschaftlich erschwinglichen Preisen zu erwerben.

Die Beschwerdeführer wandten sich an den VfGH und rügten die angeblich mangelnde Unabhängigkeit der offiziellen Gutachter, die nach ihrer Ansicht nicht weisungsfrei gewesen waren. Weiters beklagten sie die Weigerung der Behörde, die Vorlage eines Privatgutachtens zu ermöglichen. Schließlich kritisierten sie die Zusammensetzung des Senats sowie die Wertberechnungsmethode. Vor dem VfGH legten die Beschwerdeführer ein Privatgutachten vor, welches zu einem Wert von ÖS 65,— bis 100,-- pro m2 gelangte. Die Beschwerde wurde vom VfGH mit dem Hinweis auf die Vorjudikatur zurückgewiesen. Der Gerichtshof stellte außerdem fest, daß die angewendete Bewertungsmethode gesetzeskonform gewesen sei.

Rechtsausführungen:

Zur Zusammensetzung des Grundverkehrs Senats (Art. 6 (1) EMRK):

Die Beschwerdeführer erachten sich durch die Zusammensetzung des Grundverkehrssenats in ihren Rechten nach Art. 6 (1) EMRK verletzt. Die Konventionsorgane haben bei verschiedenen Anlässen festgestellt, daß die Organisation der in Österreich für die Kontrolle des Grundverkehrs zuständigen Behörden prinzipiell keine Probleme hinsichtlich sowohl ihres Tribunalcharakters als auch ihrer Unabhängigkeit aufwerfen (vgl. Urteile Ringeisen, A/13, § 95; Sramek, A/84, §§ 36-42). Die Kommission hat sowohl die subjektive als auch die objektive Unparteilichkeit der Kommissionsmitglieder im Einzelfall zu prüfen (vgl. Urteil Langborger, A/155, § 32). Der bloße Umstand, daß der Präsident des Senats zuvor Mitglied der Landesregierung gewesen war, ist kein ausreichender Grund, seine Unparteilichkeit anzuzweifeln.

Die Unparteilichkeit eines Richters an sich ist solange anzunehmen, als nicht das Gegenteil bewiesen ist (vgl. Urteil Hauschildt, A/154, § 47). Auch bei dem Mitglied des Senats, das gleichzeitig Präsident der Landwirtschaftskammer war, sieht die Kommission kein subjektives oder objektives Fehlen von Unparteilichkeit. Im Fall Ringeisen (A/13, § 97) hatte der Gerichtshof keine Verletzung der Konvention darin erblickt, daß ein Mitglied der Landesgrundverkehrskommission Oberösterreich von der Landwirtschaftskammer ernannt worden war. Daß in diesem Fall ein Senatsmitglied selbst Präsident der Kammer war, rechtfertigt keine andere Schlußfolgerung.

Daß in der Kommission ein Beamter der Landesregierung tätig war ist an sich nicht konventionswidrig (vgl. Urteil Ringeisen, A/13, §§ 95-97), überdies war die Landesregierung selbst nicht Partei in diesem Verfahren (siehe Urteil Sramek, §§ 41-42).

Zur Fairness des Verfahrens:

Prinzipiell müßte einer Partei im Verfahren vor dem Landesgrundverkehrssenat immer dann, wenn sie berechtigte Zweifel an der Unparteilichkeit der amtlichen Gutachter hegt, die Möglichkeit offen stehen, dem Senat eine von einem Experten ihrer Wahl vorgenommene Bewertung vorzulegen. Diese müßte dann vom Senat gleich wie die anderen Gutachten gewertet werden (vgl. Urteil Brandstetter, A/211, §§ 61-63 und Bericht im Fall Zumtobel Beschwerde 12235/86 = "Newsletter" 92/5/14-KO). Der Senat schloß hier diese Möglichkeit gar nicht aus, sondern wies den Antrag nur als verspätet zurück. Die Kommission sieht keinen Grund, diese verfahrensrechtliche Entscheidung in Frage zu stellen. Der auf Art. 6 (1) EMRK gestützte Teil der Beschwerde ist somit in seiner Gesamtheit offensichtlich unbegründet.

Zur behaupteten Verletzung des Art. 1 des 1. ZP zur EMRK:

Die Möglichkeit einer Versagung des Ansuchens war im Lichte des herrschenden Genehmigungssystems vorhersehbar und folglich können die Beschwerdeführer nicht mehr erwartet haben, als durch den Kaufvertrag einen provisorischen Rechtstitel zu erwerben. Die Versagung der Genehmigung traf die Beschwerdeführer überdies weder unverhältnismäßig schwer, noch verletzte sie das Gebot der ausgewogenen Berücksichtigung von allgemeinem und individuellem Interesse. Da sohin auch die behauptete Verletzung des Art. 1 des 1. ZP zur EMRK nicht vorliegt, ist die Beschwerde in ihrer Gesamtheit für unzulässig zu erklären.

Die Zulässigkeitsentscheidung im englischen Originalwortlaut (pdf-Format).